Prețul unei case din Cluj, redus pentru vicii ascunse nesemnalate de vânzători

Instanțele clujene au redus prețul solicitat pentru vânzarea unei case din Cluj-Napoca pentru vicii ascunse. Proprietarii credeau că au încheiat „afacerea” odată cu semnarea contractului de vânzare-cumpărare, însă Tribunalul Cluj a luat o altă decizie.

Vânzătorii unei case din Cluj-Napoca au fost obligați de instanță să restituie cumpărătorului aproape peste 18.500 lei pentru vicii ascunse: coșul realizat pentru șemineu nu este coș de fum, ci de ventilație, tencuiala a căzut în zona balcoanelor, iar curentul electric era pe organizare de șantier, scrie clujust.ro.

Tribunalul Cluj a decis recent respingerea apelului pârâților (vânzătorii) și a menținut sentința primei instanțe, Judecătoria Cluj-Napoca, care a hotărât: „Dispune reducerea preţului prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2791/25.10.2017 de BNP Pop Sergiu Mircea corespunzător obligaţiei pârâţilor de garanţie contra viciilor cu suma de 18.523,41 lei.  Obligă pârâţii să restituie suma de 18.523,41 lei în favoarea reclamantei.”

În octombrie 2017, reclamanta S.C., în calitate de cumpărător, a încheiat cu pârâții M.D.M și soția M.A.I, ambii în calitate de vânzători contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobil din Cluj-Napoca, cartier Borhanci, compus din teren intravilan în suprafață de 364 mp, având categoria de folosință curți-constucții, casă unifamilială, având regim de înălțime P + E, cu suprafața construită la sol de 87 mp, iar suprafața construită desfășurată de 188,28 mp.

Prețul pe care l-a achitat cumpărătoarea, conform contractului, a fost în sumă de 146.000 euro.

Reclamanta, prin avocatul Mircea Duman, a comunicat pârâților în luna iunie 2018 o notificare prin care i-a pus în întârziere cu privire la executarea obligației acestora de garanție pentru vicii ascunse, vicii dintre care a înțeles să deducă judecății doar pe acelea descrise expres la lit. A — D din cererea de chemare înjiudecată, respectiv: construirea hornului din cărămizi necorespunzătoare destinației sale, căderea tencuieli ”în zona balconului de vest”, lipsa glafurilor în zona tuturor balcoanelor imobilului (care a favorizat căderea tencuielii) și problema branșamentului mobilului la curentul electric în regim de organizare de șantier.

Viciile ascunse, în considerarea cărora a solicitat  reducerea prețului de vânzare a imobilului de locuit, sunt următoarele, potrivit cererii de chemare în judecată:

”A. Hornul care deservește șemineul este realizat cu un tip de cărămidă nepotrivit, respectiv cu cărămidă pentru horn de ventilație, iar nu pentru horn de fum. Când a descoperit această problemă, i-a solicitat pârâtului să înlocuiască cărămida, dar a refuzat, propunându-i în schimb o soluție inacceptabilă din punct de vedere tehnic și, totodată, deosebit de periculoasă: introducerea prin horn a unui tub metalic. Ulterior, s-a adresat reclamanta unor specialiști pentru remedierea acestui viciu, care i-au comunicat că înlocuirea cărămizilor cu unele corespunzătoare nu rezolvă problema hornului întrucât acesta intră în contact cu plafonul dintre parterul casei și etaj, plafon care încorporează și instalația de încălzire prin pardoseală, astfel că singura soluție viabilă este cea a schimbării traseului hornului, precum și, evident, a înlocuirii cărămizii.

Cât privește soluția constructivă aleasă de pârâți în privința hornului, respectiv materialele din care acesta este construit și traseul lui, reclamanta nu a putut cunoaște fără asistență de specialitate că ea reprezintă un pericol real și iminent de a provoca incendierea construcției în cazul utilizării. Din fericire a descoperit acest lucru înainte de venirea iernii anului 2017/2018 și nu a utilizat hornul respectiv.

Costurile estimative ale acestei lucrări de schimbare a traseului hornului și de refacere a acestuia corespunzătoare sunt de 12.151 lei (TVA inclus).

B. Tencuiala construcției trebuie refăcută întrucât după trecerea primei ierni de la cumpărarea imobilului (2017/2018), tencuiala a început să cadă din zona balcoanelor, sens în care pentru refacerea acesteia în zona balconului de la vest se impune un cost de remediere de 769,93 RON.

Subliniază în context că manifestarea viciilor ascunse ale tencuielii cu ocazia iernii anului 2017/2018 a fost favorizată, așa cum va rezulta din cele ce urmează, și de lipsa glafurilor din zona balcoanelor, construcția nefiind prevăzută cu astfel de sisteme de protecție.

C. Întrucât glafurile sunt o componentă obligatorie a sistemului de protecție hidrofugă a clădirii, protejând tencuiala acesteia, iar imobilul cumpărat de la pârâți nu a fost prevăzut cu glafuri, pentru a reveni degradarea suplimentară a tencuielii a suportat reclamanta costul achiziției și montării acestor glafuri. Menționează că nu a cunoscut importanța acestor elemente la momentul cumpărării imobilului, neobservând nici măcar absența lor întrucât nu 3 are cunoștințe specialitate. După ce tencuiala imobilului a început să cadă, a apelat la ajutor de specialitate fiindu-i indicată, pe lângă refacerea tencuielii, și montarea de glafuri.

Din cauza faptului că pârâții nu au dat curs solicitărilor și notificărilor sale, a achitat și:

– suma de 1.952,28 RON TVA inclus, reprezentând costul glafurilor (materiale) toate balcoanele, conform facturii seria MTB nr. 3698 din 26.09.2018 emisă de soc. Collection SRL pe care o depune anexat, dovada plății fiind realizată prin ordin de plată parțial și respectiv bon fiscal pentru diferență;

– suma de 553,35 RON TVA inclus, reprezentând costul manoperei de montare a glafurilor de către societatea Amelia SRL, conform facturii nr. 22053137/08.11.2018.

Cost total: 2.505,63 RON TVA inclus.

D. Încercând să încheie contractul pentru furnizarea energiei electrice pe numele său a descoperit că la imobil curentul electric era furnizat prin branșament pentru organizare de șantier iar trecerea pe branșament în soluție definitivă necesita refacerea branșamentului, ceea ce implica și costuri importante.

Subliniază în context că atât timp cât procesul-verbal de recepție a lucrării a fost semnat de către persoanele abilitate fără rezerve, casa a fost înscrisă în cartea funciară cu titlu de construire pe numele pârâților, iar contractul de furnizare a energiei electrice a fost încheiat anterior pe numele pârâților, reclamanta nu a avut nicio posibilitate obiectivă de a cunoaște/descoperi anterior cumpărării imobilului că branșamentul energiei electrice era pentru organizare de șantier nefiind trecut în soluție definitivă astfel cum era firesc.

Costurile trecerii în branșament definitiv au fost în sumă de 3.282,97 RON TVA inclus sumă care se compune din:

– 83,30 RON conform facturii din 25.06.2018 emisă de SDEE Transilvania, reprezentând tariful pentru emiterea avizului de racordare;

– 3.199,67 RON, conform facturii din 14.08.2018 emisă de SDEE Transilvania reprezentând tariful de racordare – lucrări și recepție lucrări, cota de 0,5% pentru ISC, cota de 0,1% ITC (ISC).”

Pentru toate considerentele ce preced, instanța va admite în parte cererea și în temeiul art. 1.707 și art. 1.710 alin. (1) lit. c) C.civ., va dispune reducerea preţului prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2791/25.10.2017 de BNP Pop Sergiu Mircea corespunzător obligaţiei pârâţilor de garanţie contra viciilor cu suma de 18.523,41 lei, va obliga pârâţii să restituie suma de 18.523,41 lei în favoarea reclamantei și va respinge cererea pentru rest ca neîntemeiată.